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Après des mois de réflexion vous sautez le pas ? Vous vous êtes enfin décidé à faire construire votre maison ? Retrouvez dans cet article l’ensemble des éléments financiers à ne pas oublier pour éviter les mauvaises surprises.

Après des mois de réflexion vous sautez le pas ? Vous vous êtes enfin décidé à faire construire votre maison ? Retrouvez dans cet article l’ensemble des éléments financiers à ne pas oublier pour éviter les mauvaises surprises.

 

 

 

Il vous faut en 1er lieu définir vos ressources actuelles :

  • Vos revenus actuels et leur évolution possible, sous réserve de justificatifs
  • Vos pensions ou rentes versées ou perçues
  • Votre apport personnel

Définir les coûts liés à l’achat :

  • Le prix du terrain et éventuellement les frais de viabilisation
  • Le prix de la maison
  • Les frais de déménagement
  • Les frais d’aménagement intérieur et extérieur

Se renseigner sur les aides auxquelles vous avez droit :

  • PTZ (Prêt à Taux Zéro)
  • PAS (Prêt à l’Accession Social accordé sous conditions de ressource)

Prendre en compte divers frais annexes :

  • Les frais de notaires
  • Les frais du géomètre
  • Les frais d’assurance
  • Les frais de garantie
  • La taxe foncière

Votre apport personnel :

 

Cela correspond à la somme possédée que vous décidez d’allouer à l’achat immobilier. La plupart des banques vous diront que pour pouvoir prétendre à un prêt il est préférable d’avoir un apport correspondant à 30 % du total de la somme du prêt.

Ce n’est plus le cas aujourd’hui, il est relativement facile d’obtenir un prêt sans apport ou avec un apport peu élevé.

Avec une situation professionnelle stable (cdi) il est toute fois possible d’emprunter à 110 % (le prix total du bien à acheter + les frais de notaires) ou à 100 % ( le prix total du bien à acheter).

Sous certaines conditions vous pouvez également faire une demande de Prêt à Taux Zéro

 

Le PTZ c’est quoi ?

 

Le Prêt à Taux Zéro est, comme son nom l’indique, un prêt sans intérêt et sans frais. Il est accordé sous certaines conditions en complément d’un prêt principal pour aider les familles à acheter leur première résidence principale. Il est donc destiné uniquement aux « primo-accédants ».

Pour le neuf le PTZ peut financer :

  • La construction d’un logement et le terrain destiné à l’accueillir
  • L’achat d’un logement neuf achevé en vue de de sa première occupation
  • L’achat d’un logement en vue de sa première occupation suite à la réalisation de travaux menant à la livraison d’un immeuble neuf (réhabilitation lourde)
  • L’aménagement de locaux non destinés à l’habitation

Dans l’ancien le PTZ peut financer l’acquisition d’un logement existant sous condition d’y faire des des rénovations importantes.

 

Le montant du prêt :

 

Depuis 2016 il est possible d’emprunter au maximum 138 000€ avec un PTZ, ce montant varie en fonction de certains critères :

  • Le nombre de personne qui vont habiter dans le logement.
  • La localisation du bien dans certaines zones.

Vous pouvez également calculer votre éligibilité au PTZ en utilisant le simulateur gratuit et indépendant de toute institution bancaire d’arretsurimmo.com.

 

Où faire ma demande de prêt ?

 

Toutes les banques ayant passé une convention avec l’État, l’immense majorité des banques donc, peuvent le proposer.

Lors de la demande d’un prêt n’oubliez pas de comptabiliser les frais de dossier. Les banques peuvent également exiger la souscription d’une assurance décès-invalidité.

 

+ d’informations sur le PTZ : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871

 

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

 

Le PAS est un prêt ayant pour but d’aider les familles modestes à devenir propriétaires. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction (y compris le terrain) ou d’achat d’un logement ancien.

Accordé par les banques ou les organismes financiers ayant passé une convention avec l’État il est remboursable avec intérêts. Le PAS peut s’étaler sur sur une durée allant de 5 à 35 ans. Le taux d’intérêt est fixé par l’établissement qui le propose mais des taux maximums sont fixés en fonction de la duré du prêt.

 

Comment en bénéficier ?

 

Ce prêt est accordé en fonction d’un plafond de ressources, du nombre d’occupants du futur logement ainsi que de la zone d’implantation de ce dernier.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le calcul des ressources du foyer prend en compte le revenu fiscal de référence à n-2 auquel on ajoute ceux des personnes ne faisant pas partie du foyer fiscal mais destinées à habiter dans le logement.

 

+ d’informations sur le PAS : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22158

 

Les assurances obligatoires

 

Lorsque vous bénéficiez d’un prêt il est obligatoire de souscrire à une assurance décès-invalidité.

Les banques exigent bien souvent la souscription à une assurance chômage/perte d’emploi. Cette assurance représente généralement entre 0,3 et 0,7 % du montant emprunté

 

Les garanties obligatoires

 

Lorsque vous suscrivez à un prêt les banques vous demandent des garanties en cas de non paiement des mensualités. Ces garanties peuvent prendre différentes formes :

  • l’hypothèque conventionnelle
  • le privilège de prêteur de deniers
  • la caution

L’hypothèque conventionnelle :

 

C’est un contrat entre l’emprunteur (vous) et son créancier (la banque). Il permet à l’établissement bancaire de saisir votre bien et de le mettre en vente aux enchères en cas de non remboursement du prêt.

 

Ce contrat est coûteux car il doit être :

  • Notifié devant un notaire (0,275 % sur la portion comprise au-delà de 30 001 €, soumis à une TVA de 19,6 %) .
  • Enregistré au bureau des hypothèques correspondant à la localisation du bien (0,05 % du montant du prêt).

De plus la loi impose aux notaires de faire savoir au public l’imminence de la transaction immobilière, c’est la « publicité foncière ».

Cela à pour but de permettre à un tiers de contester la vente si il estime que le bien n’appartient pas au vendeur. Cette publicité foncière revient à 0,715 % du montant du prêt.

Attention l’organisme prêteur à droit d’hypothèque jusqu’à 1 an après le remboursement total du prêt.

 

Le privilège de prêteur de deniers :

 

Similaire à l’hypothèque conventionnelle, cette garantie ne porte que sur les biens anciens. Elle permet au créancier d’être indemnisé en priorité si votre bien doit être saisi ou vendu. Tout comme l’hypothèque elle doit être signée devant un notaire mais n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

 

Le cautionnement :

 

La caution peut être assurée par des établissements bancaires, des assurances, des mutuelles professionnelles ou des particuliers. La caution s’engage à rembourser l’organisme prêteur dans le cas où l’emprunteur ne peut pas remplir ses obligations envers celui-ci.

 

Il y a deux types de cautionnement :

  • La caution simple : le créancier engage d’abord des poursuites contre l’emprunteur avant de s’adresser à la personne qui se porte caution.
  • La caution solidaire : dès le premier non paiement « la caution » s’engage à payer la dette du débiteur. Les établissements bancaires privilégient très largement ce type de caution.

Contrairement aux garanties précédentes la caution ne nécessite pas de passer devant le notaire.

 

La taxe d’aménagement

 

Mise en place en le 01/03/2012 cette taxe concerne les opérations de constructions, de reconstructions, d’aménagement et d’agrandissement de bâtiments ou d’installations nécessitant un permis de construire ou une autorisation préalable. Cela comprend toutes les sortes de bâtiments, de caves, de celliers, de combles ou d’abris de jardin.

Cette taxe est calculée en fonction de la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieur à 1m80. On en déduit l’épaisseur des murs donnant sur l’extérieur ainsi que les trémies des ascenseurs et escaliers.

 

La taxe d’aménagement doit être acquittée en deux part égale, 12 et 24 mois après la date de délivrance du permis de construire.

 

La taxe d’aménagement est calculée en multipliant la surface taxable par la valeur forfaitaire et le taux fixé par la collectivité territoriale.

 

La taxe est composée de 3 parts (communale, départementale et régionale), chaque part étant instaurée par délibération de l’autorité locale : conseil municipal, conseil départemental et conseil régional (uniquement en Île-de-France).

 

Le taux de la part communale varie entre 1 % et 5 % et peut varier selon les secteurs de la commune. En cas de chevauchement de la construction sur différents secteur c’est le taux le plus bas qui est appliqué.

 

Les valeurs forfaitaire sont actualisées chaque année en fonction de l’Indice du Coût de Construction (ICC).

 

Le taux de la part départementale est unique est ne peut pas dépasser 2,5 %.

 

Pour la part régionale (Île-de-France uniquement), le taux ne peut pas excéder 1 %. Le chiffre peut être différent entre les départements.

En 2016 les valeurs forfaitaires sont de 701€ hors Île de France et de 795€ en Île de France.

 

+ d’informations sur la taxe d’aménagement : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F23263

 

La taxe foncière

 

La taxe foncière est due par les propriétaire, ou les usufruitiers, de biens « immeubles » (ne pouvant être déplacés sans le démolir). Cela concerne donc :

  • Les locaux d’habitation (appartements & maisons)
  • Les parkings
  • Les bâtiments et installations commerciaux et industriels
  • Les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie.
  • Les sol des bâtiments et terrains formant une dépendance indispensable et immédiate d’une construction

L’avis d’imposition est envoyé en août, vous avez alors jusqu’à mi-octobre pour vous en acquitter. Il vous est possible de payer par :

  • Prélèvement mensuel
  • Prélèvement à l’échéance
  • Paiement en ligne
  • Chèque, virement bancaire et espèces

+ d’informations sur la taxe foncière : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F59

 

Les frais de géomètre

 

Si le terrain n’est pas borné il est nécessaire de faire appel à un géomètre expert afin d’en déterminer la taille exacte puis de le borner : c’est à dire d’en définir les limites séparatives avec les terrains contigus.

Il peut également réaliser une étude du sol afin de déterminer si la future construction nécessite des fondations particulières.

Les honoraires du géomètre sont libres, il est conseillé de demander plusieurs devis.

 

Les frais de viabilisation du terrain

 

Viabiliser un terrain c’est le raccorder aux différents réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, d’assainissement etc..

Les frais peuvent varier très fortement en fonction de la nature du terrain, de sa proximité avec les réseaux déjà existants mais aussi de la distance entre les limites de propriété et l’emplacement de la construction.

Pour connaître les coûts des différents raccordements il vous faut contacter les organismes concernés : ERDF pour l’électricité ou la mairie pour l’eau.

 

Les frais de déménagement

 

Pour déménager vos affaires dans votre nouveau logement il y a deux possibilités.

 

Il est possible de louer une camionnette et d’effectuer vous même le déménagement. Certaines sociétés spécialisées proposent des véhiculent pour environ 50€ par jour. Tarif auquel il faut ajouter l’essence. Il est également possible de louer un véhicule à un particulier.

 

D’autres sociétés peuvent prendre en charge la totalité du déménagement : emballage de vos affaires, transport et installation dans le nouveau logement. Il est important pour ce genre de service de faire attention aux assurances proposées, notamment en cas de casse d’objets fragiles. Plus coûteux mais l’on s’occupe de tout pour vous.

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