3D render of a house under construction with a watercolour effect
Vous avez votre terrain et il ne vous reste plus qu’à faire construire la maison dont vous rêvez depuis des années ? Dans cet article on détaille, mais pas trop, les différents textes juridiques sur lesquels il faudra vous pencher : PLU, POS, RNU, on fait le point.

 

Vous avez votre terrain et il ne vous reste plus qu’à faire construire la maison dont vous rêvez depuis des années ? Dans cet article on détaille, mais pas trop, les différents textes juridiques sur lesquels il faudra vous pencher : PLU, POS, RNU, on fait le point.

 

 

 

 

Le code de l’urbanisme

 

Crée en 1954 il regroupe les dispositions législatives et réglementaires relatives au droit de l’urbanisme. Il comprend une partie législative, une partie réglementaire, et des arrêtés à caractère réglementaires.

Le droit de l’urbanisme s’applique à l’aménagement du territoire, la protection des milieux naturels, la sécurité et salubrité publique ainsi qu’aux autorisations d’urbanisme.

Tous les documents d’urbanisme dont nous parlerons dans la suite de cet article dépendent de ce code.

 

+ d’informations sur le code de l’urbanisme : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006074075

 

Le Plan Local d’Urbanisme

 

Institué par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), le PLU est un document opérationnel et stratégique, qui a pour principe d’imaginer l’avenir d’un territoire communal, dans le respect du développement durable. Actif depuis l’an 2000, il vient remplacer le Plan d’Occupation des Sols (POS), qui est un simple document de zonage.

 

Que contient-il ?

 

Le PLU est constitué de différents éléments :

 

1) Le rapport de présentation

2) Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD)

3) Le plan de zonage

4) Le règlement et ses annexes

 

1)Le rapport de présentation

 

Il contient :

 

Le diagnostique territorial :

 

Ce diagnostique correspond à la situation de la commune et comprend plusieurs éléments : domaine environnemental, domaine paysager, les risques ou encore l’identité physique du territoire (climat, hydrologie, géologie, domaine de l’économie, démographie, l’emploi, l’habitat, les équipements publics, le patrimoine naturel ou historique).

 

L’état initial de l’environnement :

 

Cela comprend : les milieux naturels (sites protégés, loi littorale ou montagne), une partie sur la qualité de l’eau, du sol et de l’air, les composantes faune et flores ainsi qu’un chapitre sur les aspects écologiques à préserver.

 

Les orientations générales retenues pour le PADD et le zonage :

 

Cela précise les secteurs et les grands choix réglementaires qui leurs correspondent permettant la mise en œuvre du projet communal et ce aussi bien en matière d’urbanisme qu’en matière de protection.

Par exemple :

 

Définition des zones devant accueillir l’habitat et les principales règles d’urbanisation.

Définition des zones naturelles ou agricoles à protéger et les principales règles s’y appliquant.

 

Les incidences prévisibles sur l’environnement :

 

Il s’agit de préciser les conséquences des choix de la commune sur l’environnement à la fois sur le plan de l’urbanisation (exemple : nombre d’hectares rendus constructibles) ou sur le plan de la protection (secteurs efficacement protégés par le PLU, construction possible dans les espaces naturels et agricoles, protection de l’air, de l’eau et du sol).

 

La compatibilité au regard des lois et règlements :

 

Précise en quoi les choix spatiaux et réglementaires de la commune respectent les principales lois notamment en matière de protection des paysages et de l’environnement (loi littoral, loi montagne, Natura 2000).

 

2) Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) :

 

C’est un document politique exprimant les objectifs et projets de la collectivité locale en matière de développement économique et social, d’environnement et d’urbanisme à l’horizon de 10 à 20 ans. Il s’inscrit dans une ligne de développement durable et propose au PLU des objectifs à plus longs termes que sa propre durée.

 

Selon l’article Article L122-1-3 du code de l’urbanisme le PADD : « fixe les objectifs des politiques publiques d’urbanisme, du logement, des transports et des déplacements, d’implantation commerciale, d’équipements structurants, de développement économique, touristique et culturel, de développement des communications électroniques, de protection et de mise en valeur des espaces naturels, agricoles et forestiers et des paysages, de préservation des ressources naturelles, de lutte contre l’étalement urbain, de préservation et de remise en bon état des continuités écologiques ».

 

3) Le plan de zonage :

 

C’est un document graphique qui réglemente :

 

– L’utilisation des sol

– Les règles régissant les futurs permis de construire

– Les autorisations de travaux

– L’emplacement des futurs voiries et des équipements publics

 

Il y a différents types de zonages :

 

U (zones urbanisées) : sont « les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter » (article R. 123-5 du code de l’urbanisme).

 

AU (zones à urbaniser) : : l’article R. 123-6 du code de l’urbanisme les définit comme pouvant « être classées en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation ». Il existe deux types de zones AU :

 

Les zones 1AU : ces zones sont urbanisables en l’état car elles disposent « d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU » et ont « la capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone ».

 

Les zones 2AU quand à elles n’ont pas cette capacité suffisante, la possibilité d’urbanisation est donc dépendante d’une révision et/ou d’une modification du PLU.

 

N ( zones naturelles) ce sont les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels » (article R. 123-8 du code de l’urbanisme).

 

A (zones agricoles) sont les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles » (article R. 123-7 du code de l’urbanisme).

 

Pour connaître les règles qui s’appliquent à un terrain il suffit de consulter le plan de zonage disponible en mairie.

 

4) Le règlement et les annexes

 

Pour chaque zone du document graphique du zonage il explicite les dispositions réglementaires applicables. Il est basé sur l’article R.123-9 du code de l’urbanisme dont seuls les alinéas 6° et 7° sont obligatoires.

 

Les annexes quant à elles comprennent différentes informations ajoutées au PLU, notamment les servitudes d’utilité publique ou encore les réseaux d’eau potable et d’assainissement.

 

Le Plan d’Occupation des Sols (POS)

 

Aujourd’hui les POS sont progressivement remplacés par les PLU. Les POS gardent leur validité juridique jusqu’à ce qu’ils soient transformés en PLU. Les derniers POS devraient prendre fin en 2017 selon la loi ALUR.

Le POS est un ensemble de documents d’urbanisme qui « fixent les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols, qui peuvent notamment comporter l’interdiction de construire » sur une commune, selon l’article L 123-1 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction initiale.

 

Le POS est composé :

 

D’un rapport de présentation :

 

Composé de deux parties, il contient le diagnostique du territoire concerné et la justification des mesures du POS concerné.

 

D’un document graphique :

 

Une carte représentant les différentes zones de la commune concernée (zones urbaines, zones agricoles etc).

 

D’un règlement :

 

Pour chaque zone définie dans le document graphique il explique les dispositions réglementaires applicables. Ex : la hauteur maximale des constructions ou encore, les caractéristiques du terrain.

 

Des annexes :

 

On rappelle dans les annexes les servitudes d’utilité publique applicables sur le territoire du POS concerné. Entre autres : les risques majeurs naturels et technologiques ou le fonctionnement des services publics ( transport d’énergie, télécommunications etc).

 

Le Règlement National d’Urbanisme (RNU)

 

Le RNU est le document fixant les règles nationale d’urbanisme dans les commune ne disposant pas de Plan d’Urbanisme Local ou de carte communale. Le RNU contient de puis 1975 des dispositions légales et non plus uniquement réglementaires et est divisé en 3 parties distinctes :

 

– les dispositions relatives à la localisation et à la desserte des constructions, cf les articles R111.2 à R111.15 du Code de l’urbanisme.

 

– les dispositions relatives à l’implantation et au volume des constructions cf les articles R111.1 et R.111.16 à R111.20.

 

– les dispositions relatives à l’aspect extérieur des constructions, cf les articles R111.2 et R111.21 à R111.24.

 

Comment obtenir un permis de construire

 

Votre demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l’un des formulaires suivants:

  • cerfa n°13406*04 lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle et/ou ses annexes,

  • cerfa n°13409*04 pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public…)

Pour plus d’informations: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1986